您的位置:首页 >> 租房攻略

房企拿地风险隐现为增加货值

2018年08月29日 栏目:租房攻略

房企拿地风险隐现:为增加货值?史上最严调控并未阻止开发商拿地热情。而令一些开发商感到困惑的是,目前一些地块按照其算账逻辑甚至是在亏本拿地

房企拿地风险隐现:为增加货值?

史上最严调控并未阻止开发商拿地热情。而令一些开发商感到困惑的是,目前一些地块按照其算账逻辑甚至是在亏本拿地。

对商办调控政策出台后,3月30日北京土地市场迎来商办用地首拍。当天有3宗商办用地参与竞拍,分别位于朝阳区和大兴区。三宗F3类用地合计规划建筑面积24.1万平方米,合计起价40.4亿

房企拿地风险隐现为增加货值

。最后成交价格合计为53.5亿。

中原地产首席分析师张大伟认为,虽然此次土拍价格远低于过去市场平均溢价率,但政策重压下,企业依然竞争拿这种高风险地块。从未来预期看,企业还是为了增加货值而拿地。整体而言未来这部分物业被企业持有的可能性更大,但3宗地块位置均属于目前办公出租的低价区域,所以企业拿地风险和成本依然较高。房企拿地主要还是从企业战略考虑,市场价值不高。

拿地风险隐现

随着北京调控持续深入,对房地产市场的预期发生明显改变。而房企对土地市场的热情仍在。

3月28日下午,北京土地市场迎来新政后的首场拍卖。经过激烈角逐,天恒以15.8亿元竞得通州台湖地块,首创以17.6亿元、配建12.8万平方米自住房竞得密云地块。

北京市国土局的挂牌文件显示,通州台湖地块全部为建设自住型商品住房,最大套型面积为90平方米,销售价格20000元/平方米(含全装修费用)。密云地块则限定商品住房销售价格,并设定土地合理上限价格。当竞买报价达到土地合理上限价格时,转为在此价格和配建5万平方米自住型商品住房面积基础上,通过现场竞报“自住型商品住房”的方式确定竞得人。同时,配建及竞建的自住型商品住房销售限价为15000元/平方米(含全装修成本),剩余的商品住房销售均价不超过21215元/平方米,且最高销售单价不得超过22276元/平方米。

张大伟表示,“密云地块最后只剩余13671平方米商品房限价房,其他12.8万平方米将成为自住房。平均计算下来,楼面价达到1.25万/平方米。最后可售总货值只有22.1亿元。而如果按照自住房成本6000元/平方米计算,最后商品房部分的地价将超过2.1万/平方米。虽然有可能有配套商业和车库等溢出可售按照15%货值溢出计算则货值25.4亿元,依然体现了房企竞争土地的坚决。”

也就是说,经过测算,这两块地有利润的可能性非常小。张大伟认为,开发商如此抢地,只是为了增加销售额。“抢到就代表明年天恒多了20亿销售额,首创接近25亿销售额。”

此外张大伟指出,上述商办地块风险也很大。据中原地产研究中心统计,在3·26北京商住新政后的3天内,商办类物业签约跌幅高达99.9%。只有位于通州的个别项目企业签约5套,另外还有门头沟与丰台各有一宗企业购买,其他相关项目全面冰冻。

因此,张大伟判断,企业目前拿地只是为了增加货值。