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长租公寓之痛叫好难叫座一寓一围城

2019年02月07日 栏目:租房知识

长租公寓之痛:叫好难叫座 一寓一围城2014年以来,万科布局长租公寓市场,万科泊寓目前拥有2.4万间公寓,但并未盈利;龙湖定下三年实现租

长租公寓之痛:叫好难叫座 一寓一围城

2014年以来,万科布局长租公寓市场,万科泊寓目前拥有2.4万间公寓,但并未盈利;龙湖定下三年实现租金收入60亿元的目标,但公开表示三年内不考虑盈利问题;世联行除北京红璞公寓赚钱,其他项目全部处于亏损阶段。即使不赚钱,各个地产商依然前仆后继踏进进长租公寓“深潭”。

最近,长租公寓概念火热,不少开发商磨刀霍霍,试图进军该市场。

长租公寓的实际情况如何呢,市场空间到底有多大?有哪些问题需要解决?

中国早先的长租公寓属于“二房东”模式的衍生品,即个人将其拥有的大量房源进行整体出租,然后加以品牌化运营。随后,在消费升级的大背景下,“互联+资本”平台、开发商、地产中介服务机构纷纷涌入长租领域,抢滩市场。

某研究院研究员王梦雯对《国际金融报》表示,长租公寓最明显的特征便是租赁关系稳定,达到这一结果的方式可以是收集散户房源加以装修分割,然后出租,比如自如;也可以像集合式公寓运营机构购买或自持整栋物业,比如魔方。所以长租公寓的承租人与传统租房几乎无异,差异主要在于供应端的运营方式。

“我是被猎头忽悠进这个行业的。”面对《国际金融报》,赵远(化名)侃侃而谈。

赵远告诉,猎头只用一句话,他就把自己“卖”了。

赵远坦言,2015年,在决定转行进入长租领域前,他心里其实蛮忐忑的,因为并不确定长租公寓能火多久。

赵远原本在一家4A广告公司供职,当时感觉被老板压榨得厉害,就有了转行的念头。恰巧此时,猎头找上了门,帮他介绍了万科泊寓门店营销的工作。

在应聘时,赵远被告知,住房租赁是一个万亿级的刚需市场,而这个市场目前尚未出现一个千亿级玩家,这意味着广阔的升职空间。

目前,赵远已是万科泊寓上海一家门店的店长。

“两年前,我身边还没什么人知道长租公寓,而现在这个行业已经火得不行。我管的这家店目前出租率在92%左右,但我的目标是至少要做到95%以上。”聊到长租公寓的行业前景,赵远难掩兴奋,满怀对升职的期待。

数据显示,在中国,每6个人中就有1个是流动人口,截至2015年底

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,中国总流动人口规模达2.47亿人。

无论他们为何选择成为“城市间的漂流者”,都逃离不了需要租房的现实。

因此,这群“漂流者”便成了投资者眼中那块尚未被分食的蛋糕。

从2014年9月,小米创始人雷军的顺为基金联合联创策源向YOU+公寓投资1亿元开始,到约半个月前,碧桂园获得中信银行提供的300亿元保障性基金用于打造100万套长租公寓,可以发现,后来者的手笔越来越大。

备受资本青睐的长租公寓,住进去的滋味究竟如何?

为了找到这个答案,《国际金融报》在11月1日至7日,走访了万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓以及世联行红璞公寓在上海的多家门店。在这七天时间里,发现,从内环到外环,再到郊区,长租公寓的租户随着地理位置的变化,而被分割成不同群体。每一群体间的共性化作了一堵透明围墙,墙外的人因“抱团取暖”心理想住进去,而墙内的人因环境束缚想飞出来。

无形的圈层

11月3日15时,正是上班时间,泊寓上海张江国创中心店(下称“泊寓国创店”)内只有工作人员和少数几位自由职业者在二楼公共空间办公。

带看房的销售人员告诉,A、B、C三户型(A最大,C最小)目前均只剩一间,配有电视、冰箱、洗衣机等家电,月租金从3600元到4990元不等,户型面积为平方米左右。

与一起看房的还有另一位30岁左右的男士,在看房过程中,销售人员不时打探与该男士的工作地点,并在随后的交谈中透露,泊寓国创店的住户大多是在张江科技园区金融或互联公司供职的人员,以及少数自由创业者。

“工作地点决定了住在这里方不方便。”泊寓国创店的销售人员说。

随后,在张江高科技园区,随机访问了3名泊寓国创店的租客,他们均表示,是因为上班的便捷程度而选择了泊寓,如若工作发生变化或具备一定经济能力时,会选择搬离。

与泊寓国创店租客多从事金融、互联相关工作所不同的是,外环线附近的冠寓上海周浦店,租客的职业构成更为多样化。

11月6日晚六时,在冠寓上海周浦店一楼的公共厨房内,正在煮晚饭的男租客阿明(化名)告诉,住在冠寓上海周浦店有打工的、做销售的、做物流的等各行各业人士,只有年龄上比较有共同点,大多在30岁以下。

“一开始是想多结交些志同道合的朋友,但住久了发现,这里什么人都有,外加大家白天都在上班,深入交流的机会很少。”阿明对透露了他选择冠寓周浦店的初衷,“活动定期都会有,去多了也没意愿。”

在接下来与的交谈中,阿明透露出想要搬到中环以内的意思,主要原因是觉得目前3000多元的租金也不算便宜,他宁愿每月多花几百元,换取与自己设想中的群体住在一起。

“被割韭菜”的参与者

然而,租客眼中“不便宜”的租金,不仅没能让长租公寓运营者赚得盆满钵满,反而像一个无底洞,吸食着每一方参与者的血液。

目前,长租领域主要有四类参与者,开发商类(万科、龙湖等)、中介类(链家、我爱我家等)、酒店类(华住、如家等)和创业类(You+、湾流等)。

那么,这些参与者的盈亏状况如何呢?

某研究院研究员赖勤对《国际金融报》表示,目前长租公寓机构的盈利能力仍然较弱,绝大部分处于亏损状态。

弱到什么程度?

万科自2014年以来便积极布局长租公寓市场,克而瑞数据显示,万科泊寓目前在全国24个城市拥有24000间公寓,但并未实现整体盈利;

龙湖志向远大,为自己定下三年内实现租金收入达60亿元的目标,但对外公开表示三年内不考虑盈利问题;

已试水公寓市场两年有余的世联行,除北京红璞公寓是赚钱的,其他项目全部处于亏损阶段。世联行2017年中报显示,2017年月,资产服务业务毛利为亏损3336.64万元,同比下降211.91%。

然而,市场各方像是完全不担心资金会打水漂一般,仍前仆后继地一头栽进这个“深潭”。

据了解,中国排名前30位的房地产商中,已有三分之一以上的企业涉足长租公寓,并且每家企业都加大排场,长租公寓的规模至少“5万间起”。除开发商外,前不久湾流又融资4亿元,抢滩长租市场份额。

目前,全国长租公寓企业超过1000家。

就算盈利,长租公寓的利润率也不高。某研究院数据显示,万科泊寓广深地区的利润率在5%-10%,旭辉领寓的利润经测算在4%-5%左右。

前无盈利的“古人”,后却有抢着上来“赔钱”的“来者”,抢滩长租的参与者到底打着怎样的算盘?

一位不愿具名的业内人士对《国际金融报》表示,现在长租公寓的租金上不去,是因为还没有定价的话语权。一旦长租公寓的市场占有率达到一定规模,其参与者具有一致决定力的时候,就可以对市场价格产生影响。

深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员李宇嘉在其文章中表示,深圳有的项目打着长租公寓的幌子,却借“以租代售”套现,因此面对“长租公寓热”要谨慎,慎防套利和安全问题。

有数据显示,目前长租公寓每月租金至少占到住户个人月收入的三分之一,且这个月收入是税前而不是税后。

这令人不禁对长租公寓的定位产生疑问,到底是解决特定人群的住房问题,还是解决所有城市流动人口的住房问题?如若是后者,长租公寓在定价上有无考虑民众的租金承受能力?

对此,某研究院研究员王梦雯对《国际金融报》表示,理论上讲,租赁市场是为了解决没有能力、意愿或资格购买自住房又不属于保障房范畴的一类人群,包括蓝领、白领、金领等各类人群。但目前来看,白领市场空间最大,竞争也最为激烈,进军金领和蓝领市场的企业不多。