您的位置:首页 >> 租房知识

五环将告别500万时代改善型房的门槛进6

2019年01月12日 栏目:租房知识

五环将告别500万时代 改善型房的门槛进600万300万,已被定义成刚需买房绕不过去的最低门槛;而对于首次改善的购房人来说,万,也成为他

五环将告别500万时代 改善型房的门槛进600万

300万,已被定义成刚需买房绕不过去的最低门槛;而对于首次改善的购房人来说,万,也成为他们至少要付出的购房成本。

改善型的购房人,对于升级置业有清晰的规划和想法,无论是地段还是居住品质都希望借此有一定的提升,这些想法进一步限制了他们的选择。在预算内选择一个合适的房子,已成为难题。

北京市国土局公开数据显示,2015年,北京纯商品房住宅用地为22宗,楼面价全部突破3万元/平方米,五环内地块楼面价突破5万元/平方米,五环的500万时代即将远去。对于改善型购房人,如果想在五环周边改善,门槛将越来越高。

工薪族改善难觅合适盘

谈起近期买房的经历,刘女士不禁感慨,“从未觉得买房是件这么纠结的事儿”。刘女士一家目前居住在东五环外的一个老二手房小区,是一处没有电梯的两居室。由于去年有了宝宝,把父母接来帮忙带孩子,家里的空间变得很局促,于是夫妻二人把换房提上了日程。

刘女士表示,她决定换房时,心里对未来的房子就已经有了清晰的要求。首先,不能比现在的房子距工作地远太多,周边公共交通要发达;其次,必须有两个卫生间,方便三代人一起居住;最后,社区整体品质要好,老人带着孩子可以在小区内遛弯。

刘女士向《广厦时代》分析,这三条对她来说都是必要条件,她和丈夫都工作在CBD商圈,堵是常态,不想再付出更多的时间成本。另外,考虑到这次购房有终极置业的可能,她希望选择新小区,因为社区的整体规划和品质可以保持的时间比较久,不会隔几年就再次面临换房的折腾。

确定了换房需求后,刘女士开始规划预算。刘女士表示,按照她和丈夫的收入水平,每月可以承受2万元左右的月供,也就是可以贷400万,卖掉现在的房子,同时留一小部分钱做家庭保障,首付大概可以拿出250万元。这样算下来,总价650万元左右的房子,对她是比较合适的。

条件和预算定好了,刘女士发现,寻找合适的房子太难了。最开始,她将目标定在朝阳区,但是可选择的新盘本就少得可怜,而符合她要求的盘价格又难以承受。她主要关注了北苑、东坝两个区域。北苑倒是有合适的房子,但首先被她排除掉了,因为交通还是有些不便;而东坝,在售的盘大都超出了她预算,望尘莫及。几经周折后,刘女士将目标区域定在了亦庄,“这是我考虑交通和预算的唯一选择”。

《广厦时代》调查发现,像刘女士这样改善型的购房人并不在少数

五环将告别500万时代改善型房的门槛进6

。他们大都在上一波购房热潮中首次置业,由于家庭结构的变化需要升级置业。升级,对于房子的品质和功能配置就有了较明确的要求。首次置业时,首付中大都有父母的支持;而这次置业,首付款主要是卖掉旧房子、还清贷款后剩余的房款。相对固定而稳定的收入又决定了他们能承受的月供是有限的,无法接受过高的月供压力,因此换房对于他们,并不是一件容易的事儿。

“错过,就真的只能回味了”

这一波置业热潮中,改善型需求是主力军,但当大军涌入楼市时,却发现,真正适合他们改善的新盘可以用稀缺形容。另外,由于整体市场价格的抬升,很多本是面对改善人群的项目,在这一轮行情中价格水涨船高,距改善人群越来越远。一些原本有意向的置业需求,在价格的攀升中只能告退。

张先生正是这样的一个意向购房人,他笑称,最近很红的一首老歌特别符合他的心境,《往事只能回味》——有些房子错过了,就只能回味了。

张先生告诉《广厦时代》,换房的想法,从2014年年底就已经产生,但由于没想清楚把房卖了,再到新房入住这段时间该怎么住以及觉得还款压力有些大,所以一直没有出手。面对最近的市场,张先生有点恐慌,加剧了出手的想法,但了解之后却发现,已经跟不上脚步了。

张先生介绍,2014年年底,距他居住地不远的首开熙悦尚郡刚推出市场,价格在4万多,100多平方米的三居,总价500多万。按照当时的行情,张先生如果卖掉他的房子,再贷150万元的款就可以买下。《广厦时代》查找了当时的数据,根据北京市住建委站数据统计,2015年一季度,首开熙悦尚郡的成交均价为43482元/平方米,套均价格为567万元。最近市场火热,张先生首先考虑的出手目标便是首开熙悦尚郡,但发现,目前销售给他的报价已经到了65000元/平方米,同样的户型总价已经接近800万元。张先生表示,如果是小户型,房子单价涨了,总价涨幅并不大,找亲戚朋友凑一凑还是可以承受,但100平方米以上的房子,一平方米涨一万,总价就至少多了100万,以他的收入水平很难承受,只能放弃。

谈起房价,想当年是大家最爱聊的话题,话题背后,却总是错过的黯然。对于改善型的购房人,收入稳定增长是常态,但相对于房价,总是显得有些捉襟见肘。

热销成五环周边改善盘常态

正因为未来改善型项目供应的稀缺和需求的不断增加,一些在售、主打改善、总价在万的项目近期得到市场的追捧。尤其是五环周边的项目,得益于前些年拿地的成本优势,很多项目的销售价格与周边地王的楼面价接近,基于对区域未来的预期,购房人对于这类项目出手果断。在各区的销售排行榜上,这类改善型项目都成了常客,开盘基本售罄,也成为主旋律。

上周末,位于南四环德贤板块的首开保利熙悦诚郡首次开盘,推出的平方米139套新品一小时就全部售罄,销售均价为4.8万元/平方米。当天有300余组客户到现场进行选房,现场氛围可以用火爆形容。

同样位于该板块的中冶德贤公馆开年两个月同样销售火爆,前两月销售金额位于大兴区首位,2月份在北京住宅成交排行榜上位列第三。

南城集中了目前北京改善盘的大多数,位于亦庄的亦庄金茂悦3月份两周实现销售6亿元,而项目平方米的精装现房,主要就是受到改善人群的青睐。据了解,本周该项目的价格已经进行了上调,现在的单价为元/平方米。

位于南四环新宫板块的金融街·天恒公园懿府,去年开盘即受到市场的追捧,115平方米三居的户型,恰巧符合首次改善人群的购房需求,一期也迅速销售完毕。目前该项目刚启动二期的排卡,预计开盘价将在元/平方米。

五环即将告别500万元时代

五环周边改善型项目的热销,与人们对于五环周边未来房价的预期分不开。根据北京市国土局数据,北京市2015年土地成交金额达到1983亿。其中22宗纯商品住宅地块楼面价突破3万元/平方米。据中原地产市场研究部统计,北京历史居住类地块楼面价超过3万的合计为44宗,2015年一年出现的22宗相当于之前历史总和。而这其中7宗五环内住宅地块的纯商品住宅部分楼面均价高达52597元/平方米。

从土地出让的楼面价不难推算出未来北京楼市中的纯商品住宅价格,而五环周边的房价预期则被推得更高。对于动辄5万+的楼面价,开发商几乎不可能在地块上开发小户型产品,未来五环周边项目的总价将继续攀升。

亚豪机构市场总监郭毅分析表示,2006年-2015年,北京五环内的商品住宅(不含保障房、自住房、商住)供应面积是3372.57万平方米,而成交面积是3912.76万平方米,供应面积比成交面积少了540.19万平方米。商品住宅供不应求的现状使得五环内住宅房价由2006年的9786元/平方米,到2015年已高达53755元/平方米,10年时间上涨了5.5倍,五环的500万元时代即将远去。近期北京的热销项目大多是硕果仅存的几个五环改善盘,包括大兴德贤路板块、亦庄河西区板块,多个总价控制在500万元上下,主力户型以两居、三居为主的项目。

这些项目中,稍微大一些的三居、四居户型,总价多在万元左右,这也是目前改善型人群置业的主要价格段。

五环价格不断攀升的根本原因是土地供应的稀缺,土地供应的稀缺倒逼地价的不断上扬,倒逼市场预期的升温,需求的大幅增加,进而价格水涨船高。

而五环,是改善型人群最青睐的区域,成熟的配套和便利的交通让五环成为购房人的首选,而这种需求的大量累积也让五环改善的门槛逐渐攀升,告别500万元时代,只是个开始。